Zuerst die Bestandserfassung, dann der Rat vom Fachmann

Das bessere Jobangebot, mehr Schulen und Ausbildungsstätten, die breitere medizinische Versorgung - es gibt viele Gründe, vom Land in Stadtnähe zu ziehen. Auf was Besitzer von Bestandsimmobilien achten sollten, haben wir hier zusammengefasst.

Keine Frage, ein altes Haus hat Charme. Anders als beim Neubau trifft man bei Bestandsgebäuden jedoch oft auf Bauteilkonstruktionen und technische Anlagen, die nicht mehr dem heutigen Stand der Bau- und Energietechnik entsprechen. Vor einer Sanierung ist die Begutachtung durch einen Fachmann deshalb unverzichtbar.

Hier lohnt sich ein genauer Blick des Experten besonders:

Dach und Dachstuhl 

Ist das Dach oder die oberste Geschossdecke (Dachboden) gedämmt? Bauherren und Sanierer sollten auf jeden Fall beachten, dass der Dachboden den Mindestwärmeschutz erfüllen muss. Unter Mindestwärmeschutz versteht man Maßnahmen, die Bauschäden verhindern und z. B. Tauwasser- und Schimmelpilzfreiheit gewähren. Ist das darüberliegende Dach nicht gedämmt, muss die oberste Geschossdecke nach Gebäudeenergiegesetz (GEG) einen U-Wert von 0,24 W/(m²·K) oder besser aufweisen. Wird dieser U-Wert nicht erreicht, muss der Dachboden gedämmt werden.


Fassade 

Zeigen sich Risse in der Fassade, sollte die Ursache geklärt werden. Liegt die Rissbildung im Putz selbst, im Untergrund oder in der Statik? Je nach Qualität des Materials und der Verarbeitung liegt die Lebensdauer von Außenanstrichen an Fassaden bei 5 bis 15 Jahren, der Außenputz bei etwa 30 bis 40 Jahren.


Fenster 

Wie ist der Zustand von Rahmen, Scheiben und Dichtungsbändern? Lassen sich die Fenster leicht öffnen und schließen? Wenn man sich für neue Fenster entscheidet, sollte man die energetischen Anforderungen im Blick haben: Werden mindestens zehn Prozent der Fensterfläche bei einem Altbau ersetzt, fordert das GEG einen U-Wert von 1,3 W/(m²·K). Ebenfalls Vorschrift sind praktisch luftdichte Fenster, um den Energieverbrauch durch den sonst unkontrollierten Luftaustausch zu verringern.


Keller 

Sicht- und Geruchskontrolle sind hier der erste Schritt: Zeigen Wände und Böden feuchte Stellen, blättert der Putz ab und steigt einem ein modriger Geruch in die Nase? Dann sollte ein Fachmann den Zustand der Konstruktion sowie vorhandener Altabdichtungen analysieren und prüfen, ob eine Vorschädigung des Mauerwerks, zum Beispiel durch Salze, bereits besteht. Zieht die Kälte des nicht beheizten Kellers bis in das Erdgeschoss, hilft eine Dämmung der Kellerdecke. Egal ob in Eigenleistung oder über den Handwerker: Bei der nachträglichen Dämmung müssen auch hier die Vorgaben des GEG für die Sanierung, d. h. ein U-Wert von 0,30 W/(m²·K) beachtet werden.


Heizung und Warmwasser 

Die Protokolle des Schornsteinfegers geben Auskunft über Leistung, Abgaswerte, Wartung und fällige Sanierungsmaßnahmen. In Teil 4 des GEG sind die Anforderungen an die Anlagentechnik aufgeführt. Dazu gehören z. B. die Regelung der Verteilung von Warmwasser, die Dämmung von Rohren und Armaturen, die Regelung des Betriebsverbots von Heizessel und Ölheizungen sowie die Inspektion von Klimaanlagen. Weitere Informationen: GEG - Teil 4

Städtebauliche Vorgaben 

Bei Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen spielen auch die städtebaulichen Vorgaben am Standort eine Rolle. Dazu gehören z. B.

• die zulässige Gebäudehöhe (Anzahl der Vollgeschosse),
• die maximal zulässige Überbaubarkeit des Grundstücks (Grundflächenzahl),
• die Einhaltung bauordnungsrechtlich vorgeschriebener Abstandsflächen zu Nachbarsgrundstücken.

Nutzung und Nachhaltigkeit

Für die Planung einer energetischen Sanierung sind nicht nur Grundrisse, GEG-Vorgaben und Materialien wichtig. Im Mittelpunkt stehen die Bedürfnisse an das Wohnen: Wie sollen die Bewohner im sanierten Gebäude miteinander leben und arbeiten? Wie möchte man im Alter wohnen? Die Qualität der Ausführung und das Thema Nachhaltigkeit spielen eine ebenso wichtige Rolle.

Gut zu wissen

GEG: Randbedingungen und Maßgaben für die energetische Bewertung bestehender Wohngebäude

Energieberater und Energieeffizienz-Experten: www.energie-effizienz-experten.de

BAFA: Förderung für die energetische Sanierung von Wohngebäuden